金牛网清华资深教授: 现在房地产是个机遇, 这类人可以考虑买了

笔者日前看到一则新闻，据新浪财经报道，清华资深教授李稻葵在发表开年演讲时表示，“现在房地产是个机遇，如果你是想买房子，真正给自己住的，你现在是不是可以考虑买房子了呀，那什么时候买房子合适呢？就是房子很多，交易量还没上去，挂出来的房子很多，你的选择面多呀”，他说这是供大家参考的一个机遇。

从字面上理解，李教授认为，只要不是炒房，自己又有住房需求，现在是应该出手了。其中，他提到一个重要的原因，就是我们常说的“买在无人问津时”，这个时候挂出来卖房的多，买房的少，你去买房，选择的机会很多。

当然，仅仅一个选择市面上房子够多的因素肯定还不够，毕竟，对老百姓来说，买房支出是考虑的“大头”，也就是房价。所以，笔者又查询了一下李教授是否有对房价的最新观点，还真有。根据新浪财经的另一则报道，李稻葵在今年1月份发表过一场公开演讲，他预测“我们做了一些调研，重点地区部分的房地产的房价价格能够稳定下来”。

现在基本上可以把李教授的观点串联起来，说现在之所以可以考虑买房，肯定是经过深思熟虑研究过的，根本原因是房价到了企稳阶段，加上现在很多人还没醒悟过来，此时买房不仅可以买到便宜的，还能买到自己想要的好房子。在笔者看来，李教授的话是有一定道理的，就我最近观察、研究的楼市现状看，起码有以下隐含的6个深层次因素可以证明，或许可以佐证他说的是对的。

1.外部环境是明牌。目前各国经济发展阻力都比较大，特别是像老美为首的发达国家，资本原始积累用得差不多了，加上新兴经济体的壮大，他们不能再靠掠夺获得更多财富资源，但政府一开门就要吃饭，没有钱只能发债和印钞。

因此，当老特一上台，就想着要换阻止降息的鲍威尔，现在提名沃什接棒美联储主席职位，就是为老特的降息之路扫清障碍。可以看出，其他国家面对的外部环境是：不是降不降息的问题，而是要降多少次。作为地球村的一员，只要老大持续放水，其他国家也不得不跟。

2.经济需要房地产。这个春节回了趟县城，感觉消费明显降级了，除了吃吃喝喝，其他能不买就不买。原本以为能搞个同学聚会，却发现好些同学都不回来了，其实不是他们不想回去热闹，主要是因为来回费用高、走亲戚还得花不少礼钱，索性就不回来了。

科技可以强国，但房地产解决的是普通人吃饭问题。现在虽然房价降了许多，但新房成交量相比高峰期也降了一半，房子不好卖，企业就只能裁员甚至关门，房地产及其关联链条解决可是数千万人就业，关联亿万家庭的行业。他们总不能都去搞科技吧，没有工作和收入，消费就上不去，经济发展如何确保呢？所以，房地产这个“夜壶”，不是要不要的问题，从发展和稳定计，还得时刻拎在手上。

3.局部房价泡沫破除。此前好多人都说房价高，买不起房，好在经过4年多的调整，目前很多地方的房价都跌出了性价比。其中最为关键的一个指标是“租售比”，从去年底到现在，上海、北京、深圳、广州、杭州、南京等城市的“老破小”，为什么能卖得那么好？其实就是能够得着的购房者发现，与其每个月交房租，还不如自己买房划算，因为买来的房子租出去，租金比月供还要多。说白了，目前一些城市的房子已经具有长期的性价比，眼尖的购房者在抄底。

4.房企降价的动力在消失。2021年那轮楼市泡沫之所以破灭，一个最为关键的原因就是恒大、碧桂园、融创等龙头房企负债过高，但国家要控制负债比例时，他们刚开始为了口碑、信誉和地位，都不得不甩卖自己的房子还债。多米诺骨牌倒下后，房价自然也是轮番杀跌。

现在已经不要求考核“三道红线”了，意味着房企债务风险已经大体可控，而房企也没有必要再甩卖自己的资产。即便是自己想便宜卖，重组引进来的债权人也不会同意，人家投资给房企是来赚钱的。所以，无论从哪个角度来看，房企都是希望后面卖更高的价格。

5.房价本质是货币的反映。有人说，现在出生人口比以前少很多，没有需求才是房价下跌的根本原因所在。这话明显与实际不符，孩子一出生，你就给买房了？显然不是！美国、日本老龄化比我们高很多、出生率比我们低很多，但房价在最近5年里一直都在涨。所以，总是拿人口来说事的论调，可以休矣。

无论是我们此前的房地产黄金期，还是发达经济体的房地产走势，其实都是货币超发的反映。可以去查查，货币的涨幅是不是与房价涨幅呈正相关？这个比较好理解，举个例子就明白了，假如全社会货币有10万元，房子卖1毛，当全社会货币增长到20万元，房子卖1.5毛是不是很正常？因为组成房子的地价、材料都在涨价嘛。

当经济增长越来越难，通过货币发行来拉动经济是趋势，谁也无法改变这个规律，房子岂有不涨价之理？

6.楼市其实是一个政策市。按照以往，像上海这样的一线大城市，二手房成交量连续在2万套以上，楼市热度可以说是数一数二的，但在开年没多久就把外环限购松绑了，很显然有趁热打铁之意，一方面不想像前几年刚回暖一点，市场又进入冷淡期，另一方面，作为风向标城市，一定要带好头，给其他城市楼市带来信心。

无独有偶，同为一线城市的广州也在当天拍出了巨无霸“地王”，住宅部分可售楼面价达到105970元/平米，创广州土拍史上单价“地王”，236亿的地块总价也晋升为全国第五。谁都知道地价与商品房售价是面粉与面包的关系，在楼市低迷期，整了这么一出，想必也是让观望者明白：目前国家对楼市的政策非常清晰，今年就是“着力稳定房地产市场”。从历史上看，国家刻意要促进楼市回暖，就没有达不成的目标，我们一定要深刻领会用意，顺势而为。

还有4个现象，也需要留意。

第一个现象是二手房成交量创新高。二手房市场作为楼市最真实的反映，所谓“量在价先”，根据克而瑞数据显示，监测的2025年全国30个重点城市二手房成交面积达到2.14亿平米，比2025年楼市高峰期还要高。二手房成交量持续上升的态势，在2026年开年至今仍在延续，说直白点，你不买，总有人在买，到底是你聪明呢？还是人家聪明？相信市场会给出答案。

第二个现象是房贷利率往往与楼市顶底同频。可查看一下，回顾近二十年的楼市中，房贷利率越高的时候，基本就是阶段顶部，反之则是底部。原因很简单，楼市冲顶阶段，大家都在抢着按揭贷款买房，资金需求大，银行自然会不断提高贷款利率，而在触底阶段，住房成交冷清，资金需求少，银行只能降低利率求着你贷款。

为什么LPR自2025年6月以来连续8个月都没再下调过了？实际上，目前全国首套房实际贷款利率已经来到3%左右，处于历史低位。可以说，除非外部环境发生重大变化，否则贷款利率不会有多少下调的空间了。按照楼市与房贷利率的同频规律，这次还会验证吗？

第三个现象是房产中介活跃度在变化。春节期间，深圳、上海等城市都有求租者和购房者催着房产中介尽快返岗的报道。其实我们自己也应有感知，过年后，很多人找好了工作，首先得合适的租下来，否则后面就比较被动。还有购房者也是，看到楼市有回暖迹象，担心自己年前看好的房源被人买走了。此外，我们也能看到身边的一些房产中介在小区里穿梭了，说明手中有意向客户。房产中介活跃度是楼市“冷暖表”，如果小区附近房产中介门店增加、进入小区的频次增多，你这里的市场大概率是开始活跃了。